Usar o Bitcoin é cada vez mais fácil. Há novos serviços de carteira, há exchanges facilitando a compra da moeda digital e, hoje em dia, basta um smartphone para conectar-se à plataforma e transacionar. Entender o funcionamento da tecnologia, porém, é outra história. Poucos conseguem de fato compreender como a rede opera e, sobretudo, como a segurança e a inviolabilidade do blockchain são alcançadas na prática. Quando explico aos leigos a lógica do Bitcoin, costumo recorrer a analogias que facilitem o entendimento. Com essa preocupação em mente, publiquei um post no ano passado intitulado “Dez formas de explicar o que é Bitcoin”. Fruto da minha atividade profissional, tenho notado, ultimamente, como a tecnologia guarda enormes semelhanças com outro mercado muito conhecido por todos: o mercado de imóveis.
"Como assim?" Você está pensando, "Nada pode ser mais tangível que um imóvel. O Bitcoin, ao contrário, é algo digital, imaterial, que não se pode tocar." Sim, a natureza do ativo é completamente distinta. A posse e o usufruto de um imóvel são palpáveis. A posse e o uso da criptomoeda, não - embora haja iniciativas para "materializar" uma unidade de bitcoin em moeda física, mas deixemos isso de lado por ora.
Mas a propriedade de um imóvel não difere tanto de um bitcoin. Em realidade, são muito similares, se não até idênticas. Para entender meu raciocínio, vejamos como funciona uma transação imobiliária, comparando-a com uma transação de bitcoins.
A transação
Quando o dono de um imóvel, um apartamento, por exemplo, vende seu bem a outro, de que forma a transação é formalmente efetivada? No Brasil, como em grande parte dos paises, uma "escritura pública de compra e venda" é o documento que comprova a autenticidade da transação. As partes devem comparecer a um cartório regional, onde a outorgante vendedora e a outorgada compradora têm as suas assinaturas devidamente reconhecidas pelo tabelião em ofício, o qual é dotado de fé pública com poderes para formalizar juridicamente a vontade das partes. Lavrada em escritura pública, está autenticada e formalizada a transação imobiliária.
Como funciona a transação na rede Bitcoin? Quando o dono de um bitcoin decide transferí-lo a outro usuário, ele usa sua chave privada para assinar a transação - equivalente ao papel e caneta do mundo físico -, a qual é validada por um minerador, uma espécie de tabelião voluntário da rede Bitcoin. Por meio da criptografia, o tabelião-minerador verifica e assegura a autenticidade da transação.
Enquanto no mundo físico a autenticidade da assinatura é comprovada por um tabelião - seja na forma presencial da parte, seja por semelhança -, no mundo digital, a assinatura é autenticada pela criptografia, que nada mais é do que simples comprovação matemática. Não há espaço algum para fraudes e falsificações, pois não é possível burlar as leis da matemática.
A lavratura da escritura pública é a efetivação da transação imobiliária, é a formalização jurídica da vontade das partes. No Bitcoin, a transação é uma mera mensagem propagada à rede pelo dono dos bitcoins, contendo a sua assinatura (chave privada) e a conta (endereço) de destino dos fundos. A autenticidade pode ser comprovada por qualquer usuário da rede.
Mas a compra e venda de um imóvel não terminam apenas com uma escritura, porque esta apenas comprova a autenticidade da transação, mas nada diz sobre a real propriedade do imóvel. E se o proprietário já vendeu seu apartamento a outro comprador, o que seria um "gasto duplo" do seu imóvel? Como pode o comprador assegurar que o vendedor é o real proprietário e usufrui de pleno direito sobre o bem?
O Registro
A esse fim se destina a instituição do Registro de Imóveis, que, em território nacional, tem origem legal lá na década de 1850. Por exemplo, quando um empreendimento imobiliário é incorporado, são criadas no Registro de Imóveis as matrículas individuais para cada unidade. Após a compra de um apartamento por um cliente, lavra-se a escritura de compra e venda, devendo-se levá-la a registro para averbar a transmissão de titularidade.
Assim, garante-se a efetiva propriedade do adquirente sobre o imóvel comprado, Quando o apartamento for novamente vendido, deverão as partes celebrar o ato em escritura pública, registrando-a, para concretizar em definitivo a transmissão de titularidade. O Registro de Imóveis é a entidade responsável pelas atualizações na matrícula do imóvel, é ele quem mantém e arquiva esse documento vital ao mercado imobiliário.
O Registro, por sinal, é um arquivo público; qualquer interessado em adquirir um imóvel pode consultar a situação do bem no órgão, basta saber o número da matrícula. Toda a "vida" de um imóvel está devidamente registrada na matrícula, desde a data em que ela foi criada, documentando, assim, todas as transmissões de titularidade realizadas.
É, pela consulta no Registro que um comprador pode comprovar que o dito vendedor é o real proprietário do imóvel objeto da transação e que ele não foi vendido a outrem. Se o dono do imóvel lavrou outras outras escrituras de compra e venda, mas que nunca foram levadas a registro, a transmissão de titularidade não ocorre. Vale o que está no Registro. E o primeiro comprador a averbar a escritura na matrícula do imóvel terá a garantia de ser o novo proprietário, com plenos direitos sobre o bem adquirido.
No protocolo Bitcoin, o funcionamento é bastante parecido. Depois de propagada na rede, um tabelião-minerador valida a autenticidade da transação e, subsequentemente, a registra no Blockchain. Essa é a parte fundamental. O registro no livro-razão do Bitcoin conclui definitavente a troca de titularidade de uma unidade da moeda digital. Quem a transferiu não mais detém a propriedade sobre o Bitcoin; o destinatário agora é o real proprietário e único capaz de transferí-lo a outros usuários.
Análogo ao Registro de Imóveis, o Blockchain é público. Qualquer usuário pode verificar toda a vida de uma unidade de bitcoin, visualizando as transmissões de titularidade em ordem cronológica desde o momento de sua criação. Mas, ao contrário do registro imobiliário, a identidade dos proprietários não é sabida na rede. As transações são públicas, mas os endereços dos remetentes não revelam nenhuma identidade.
O custo para usar o serviço do Registro de Imóveis não é nada desperzível. Mas, para cidadãos brasileiros, pelo menos, não há alternativa. Por lei, somente o Registro é dotado de fé pública para desempenhar a função crucial de proporcionar a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Na rede de criptomoeda, tabeliões-mineradores validam e registram as transações voluntariamente em um processo competitivo, em que o ganhador - e efetivo registrador - recebe a recompensa de novos bitcoins. Qualquer indivíduo pode se candidatar ao "cargo" de tabelião-minerador. Basta investir em maquinário especializado para realizar o ofício. Para entender melhor a grande inovação da tecnologia por trás do Bitcoin, recomendo esse post.
Hoje em dia, no Brasil, cada municipalidade tem um registro imobiliário isolado e sem conexão com os demais, Se um imóvel for registrado em circunstancia diversa, o ato é inexistente. É como se cada município tivesse seu próprio "blockchain". No Bitcoin, se a transação principal (o que tem a corrente mais longa), para fins práticos, a transação jamais ocorreu.
A propriedade sobre um imóvel só se adquire pelo registro. A propriedade sobre um bitcoin só se adquire pelo registro no blockchain. Uma transação não confirmada na rede é idêntica a uma escritura que jamais foi levada a registro. Como diz o ditado popular - com embasamento legal -, "Quem não registra não é dono." No Bitcoin, se não está no blockchain, você não é dono. A titularidade de um imóvel depende do registro, assim como a titularidade de um bitcoin depende do registro no blockchain.
No mercado de imóveis, é aforça da lei que confere a uma entidade centralizada o poder sobre a irreversibilidade da transação; no Bitcoin, é a força computacional investida no blockchain que torna praticamente impossível reverter qualquer transação.
A posse e o usufruto de um imóvel são coisas palpáveis. Basta ter as chaves e usá-lo como bem entender. A propriedade, no entanto, depende do registro cartorial. O pleno direito sobre o imóvel é garantido pelo registro. O proprietário tem o pleno domínio sobre o bem. Ele pode dispor livremente dele quando quiser. No passado, o registro era feito em livros físicos. Com a era da computação, a titularidade de um imóvel pode ser registrada eletronicamente.
Quando um imóvel é vendido a outra pessoa, a propriedade permanece no mesmo local, o que é obvio. A única mudança ocorre na titularidade do bem. Há apenas uma transmissão de propriedade.
No protocolo do Bitcoin, a lógica é semelhante. Bitcoins não se movem fisicamente de um dono a outro. Uma transação registrada no blockchain apenas configura a transferência de titularidade do ativo; as unidades de bitcoins permanecem "imóveis", existentes apenas como registro no blockchain associados a um endereço específico (uma chave pública). O real proprietário dos bitcoins é quem tem a chave privada correspondente à chave pública, pois somente ele pode assinar uma nova transação e transferir fundos a terceiros.
A posse de um apartamento é um conceito físico; a propriedade, não. Já no bitcoin, ambas, a posse e a propriedade, são intangíveis. Tanto a titularidade de um imóvel quanto a de um bitcoin podem ser meros registros eletrônicos - não há necessidade de um documento físico. Isso tem implicações importantes.
O futuro potencial
As características básicas de funcionamento do blockchain são bastante similares às do mercado imobiliário. Isso é um feito notável porque confere enorme segurança às transações da rede Bitcoin, mas sem incorporar a morosidade usual em um processo de registro de imóveis - que pode levar dias - nem as complicações do mundo físico (verificação e autenticação de assinaturas por notários, presença física no cartório, etc.) No blockchain, as transações ocorrem em tempo real; o registro, em poucas minutos.
No fim das contas, as implicações de uma tecnologia como a do Bitcoin são impressionantes, porque o registro no blockchain nada mais é do que uma simples anotação digital contendo a titularidade do ativo em um livro-razão praticamente imutável. É um simples registro de informação. Mas uma informação que não pode ser alterada ou apagada posteriormente.
Isso quer dizer que podemos usar a inovação para registrar outras informações que não a transferência de unidades da moeda digital, como a titularidade de um imóvel. De fato, isso não apenas é possível como já vem sendo testado pelo governo de Honduras para o registro de terras.
Isso tangencia um tema que pouco explorei neste blog até o momento: o potencial da tecnologia para outros fins que não somente o dinheiro digital. A grande verdade é que o Bitcoin é muito mais do que apenas dinheiro. O registro de imóveis é mais do que uma analogia para entender a inovação; é também um forte candidato a sofrer disrupção, uma atividade secular que pode ser sacudida pela tecnologia do blockchain. Mas isso já é assunto para posts futuros, quando tratarei das invenções chamadas de Bitcoin 2.0, Crypto 2.0 ou simplesmente tecnologias do blockchain.
Autor: Fernando Ulrich
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