[10 FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2020]

O forte interesse por fundos imobiliários fez com que o número de cotistas nessa modalidade de aplicação mais do que dobrasse neste ano em relação a 2018. De acordo com os dados de agosto de 2019 do Boletim do Mercado Imobiliário da B3, já são mais de 430 mil investidores nas 191 carteiras registradas para negociação na bolsa.

A redução dos juros foi fundamental para esse movimento. E, para equilibrar a demanda, a oferta de fundos imobiliários disparou.

O gráfico abaixo mostra a evolução do volume de emissões públicas de cotas de fundos imobiliários registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM, o órgão regulador do mercado de capitais) desde o primeiro trimestre de 2016. O terceiro trimestre de 2019 registrou emissões recordes de R$ 6,5 bilhões.

Mas, conforme apurou a repórter Naiara Bertão, existem alguns cuidados básicos que o investidor deve tomar. É fundamental manter em perspectiva que o histórico de rentabilidade não é garantia de performance futura.

A partir dos dados da CVM, é possível identificar os fundos imobiliários que movimentaram os maiores volumes financeiros nas ofertas públicas entre janeiro de 2016 e setembro de 2019.

Conhecer as estratégias de investimento dessas carteiras mais populares pode ajudar nas escolhas para as aplicações futuras.

Os dez fundos que mais atraíram recursos no período foram os seguintes.

1) Kinea Índice de Preços FII

O fundo captou R$ 3,2 bilhões e reúne atualmente cerca de 16 mil cotistas. O código de negociação do fundo na B3 é KNIP11.

De acordo com o relatório de gestão de setembro de 2019, o objetivo do fundo é investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA. Os CRIs são títulos financeiros atrelados a operações imobiliárias.

2) Kinea Rendimentos Imobiliários FII

Com captação de R$ 3,2 bilhões, 46 mil investidores e negociado com o código KNCR11, o objetivo do fundo é semelhante ao do KNCR11.

Entretanto, a estratégia é comprar CRIs majoritariamente indexados à variação do Certificado de Depósitos Interfinanceiros (CDI), o principal indicador de referência para os juros de curto prazo.

3) XP Malls FII

O fundo é negociado com o código XPML11 e tem como objetivo explorar diversos shopping centers. Atualmente a carteira é composta por dez centros comerciais, sendo que nove estão em operação. A área bruta locável (ABL) dos imóveis que fazem parte da carteira é de 73 mil metros quadrados.

ABL é um indicador do mercado imobiliário que reflete a área de um empreendimento que pode ser locada e, consequentemente, gerar receitas.

O fundo captou R$ 1,8 bilhão no período e possui 95 mil cotistas.

4) XP Log FII

As emissões do fundo no período totalizaram R$ 1,8 bilhão e foram destinadas para a compra de galpões logísticos e industriais. É negociado com o código XPLG11 e reúne mais de 65 mil cotistas.

Os galpões são usados como centros de distribuição de produtos ou em atividades industriais. De uma forma geral, as grandes empresas preferem alugar esses espaços em vez comprar. Daí a oportunidade para fundos imobiliários desse tipo.

5) Kinea Renda Imobiliária FII

Com mais de 100 mil cotistas, o fundo é negociado com o código KNRI11. Foi a carteira com maior volume de negócios na B3 até setembro deste ano. O fundo captou R$ 1,2 bilhão no período.

As receitas são decorrentes do aluguel de dez edifícios corporativos com ABL de 90 mil metros quadrados e oito galpões logísticos com ABL de 483 mil metros quadrados.

De uma forma geral, o valor do aluguel por metro quadrado de um edifício corporativo é maior do que o de um galpão.

6) FII Green Towers

O fundo captou R$ 1,2 bilhão para adquirir a sede do Banco do Brasil (BB) em Brasília. Reúne mais de 7 mil cotistas e o código de negociação é GTWR11. As receitas são provenientes dos aluguéis pagos pelo BB.

Esse tipo de aluguel tende a produzir um fluxo de caixa mais estável. Isso porque não é uma tarefa simples nem para o proprietário do imóvel desalojar o inquilino e nem para o locador desocupar o imóvel.

O interesse das partes em manter o contrato de locação tende a facilitar as negociações sobre reajustes.

7) Hedge Top FOFII 3

O fundo captou R$ 1,1 bilhão, reúne 20 mil cotistas e é negociado com o código HFOF11. O objetivo é fazer uma gestão ativa da carteira investindo em cotas de outros fundos imobiliários.

Por exemplo, atualmente está envolvido numa operação visando encerrar as atividades do fundo imobiliário TB Office e vender o imóvel detido por esse fundo.

Conceitualmente, a gestão ativa pode ser mais rentável do que uma gestão passiva, mas os riscos tendem a ser maiores.

8) Malls Brasil Plural

Com quase 30 mil cotistas e negociado sob o código MALL11, o fundo detém participação no Maceió Shopping.

Desde 2016 o fundo captou R$ 1,1 bilhão. A emissão mais recente foi encerrada em outubro de 2019 e arrecadou R$ 480 milhões. O valor será destinado para a aquisição de novas participações em outros shopping centers.

A diversificação da carteira tende a minimizar os riscos. Isso porque se um empreendimento não estiver indo bem, por exemplo, outro pode compensar a queda de receitas.

9) JS Real Estate Multigestão FII

O fundo captou R$ 1 bilhão, reúne 28 mil cotistas e é negociado com o código JSRE11.

A política de investimento é muito ampla e o fundo pode aplicar em lajes corporativas, cotas de outros fundos imobiliários e CRIs.

No mês de setembro houve a conclusão da captação de R$ 600 milhões que será destinada para a compra de novos empreendimentos, de acordo com a estratégia da carteira.

10) CSHG Logística FII

O fundo é negociado sob o código HGL11 e captou R$ 1 bilhão nas cinco emissões anteriores. O montante foi direcionado para a aquisição de galpões logísticos e industriais. Atualmente a carteira é composta por 14 imóveis que somam 491 mil metros quadrados de ABL.

O fundo deverá lançar brevemente a 6ª emissão de cotas, no valor de R$ 1,4 bilhão.

A avaliação das estratégias de investimento das carteiras elencadas acima mostra que o universo de fundos imobiliários é amplo.

E, com o crescimento do mercado, já é possível escolher a carteira mais adequada para os seus objetivos de longo prazo.

Fonte: ValorInveste

[REDE PLAZA E BOULEVARD CONVENTION LANÇAM COMPLEXO TURÍSTICO NA SERRA GAÚCHA]

Com oferta pública registrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), a Rede Plaza de Hotéis e Boulevard Convention lançam o complexo de eventos e turístico Boulevard Convention Vale dos Vinhedos, localizado no Vale dos Vinhedos, na serra gaúcha. O empreendimento reúne eventos, hospitalidade, enogastronomia e compras em um complexo de arquitetura inspirada na Toscana.

O Centro de Eventos, totalmente multiuso, será o maior em hotelaria no estado, com capacidade para 1.700 pessoas em auditório, podendo chegar a 5.800 pessoas, conforme a característica do evento e a montagem escolhida pelo organizador.

A Prime Hotéis e Eventos, primeira marca licenciada da Rede Plaza de Hotéis, Resorts e SPAs, será responsável pela operação do hotel e do centro de eventos, seguindo todos os padrões da rede e seus mais de 60 anos de tradição.

O complexo também possui um completo mall de compras, excelentes opções gastronômicas, wine bar e um charmoso boulevard.

Todas estas características devem manter o hotel operando com uma alta taxa de ocupação, uma vez que a região já experimenta um intenso fluxo de turistas aos finais de semana, e o Centro de Eventos irá atrair turistas do segmento business e técnico científico durante a semana.

Investidores poderão adquirir as unidades hoteleiras que estão sendo comercializadas no formato de condo-hotel com um retorno estimado em 12,38% ao ano, de acordo com o estudo de viabilidade do empreendimento.

A incorporação está a cargo da VJ&J Empreendimentos, e a construção seguirá os memoriais e padrões aceitos pela Rede Plaza. O investidor receberá sua unidade equipada e decorada.

O Vale dos Vinhedos é uma região próxima a Bento Gonçalves, que é famosa por suas vinícolas, e casas de massa.

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Fonte: Rede Plaza

[CVM ANALISA VENDA DE COTAS DE HOTÉIS]

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) notificou mais de 50 empreendimentos dos chamados "condo-hotéis" no país. A autarquia quer explicações sobre o modelo de negócio, em que investidores adquirem quartos ou cotas de participação. Para a CVM, os contratos firmados são de investimento coletivo, pois dão aos investidores o direito de participação nos resultados do empreendimento imobiliário. O primeiro caso sobre o tema foi julgado em abril pelo colegiado da autarquia (leia ao lado).

Segundo fontes desse mercado, o receio do segmento é que uma regulamentação da CVM sobre o tema dificulte a obtenção de financiamentos para os empreendimentos, pois o modelo atrai investidores acostumados a comprar imóveis e não ações.

Não é o formato de venda, quartos ou frações do empreendimento, que está na mira da CVM, mas a ligação estabelecida entre o comprador de um imóvel e o rendimento do hotel. "Não importa se é fração ou unidade, o que faz ser um valor mobiliário é o fato de o cliente assinar outro contrato, de investimento, dizendo que dá o dinheiro e recebe em troca o direito de participar dos resultados em investimento hoteleiro. São dois contratos", afirma Paulo Ferreira Dias da Silva, assessor da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários.

O advogado Alexandre Laizo Clápis, sócio do escritório Stocche Forbes e coordenador da área imobiliária, entende não serem cabíveis as notificações para os empreendimentos na modalidade de condomínio edilício - aqueles caracterizados pela coexistência de áreas de propriedade particular e áreas comuns, sujeitos ao Código Civil e à Lei nº 4.591, de 1964. Para ele, a aquisição de uma propriedade imobiliária e a entrega para a operadora hoteleira administrar revela o exercício do direito de propriedade. "É a possibilidade de o proprietário extrair frutos de seu bem, o aluguel, no caso", diz.

Para Ivandro Ristum Trevelim, sócio na área imobiliária do Campos Mello Advogados, o que a CVM atingiu com as notificações está acima de sua responsabilidade dentro dos investimentos coletivos. Trevelim, assim como Clápis, vê uma grande diferença entre os condo-hotéis, que vendem quartos e fecham um contrato com uma bandeira de hotel, e os que negociam frações do empreendimento. "O mercado imobiliário já está regulado por uma lei específica. Já os investimentos coletivos que não estão regulamentados pela Lei 4.591 são passíveis de prestar contas na CVM", diz Trevelim.

Para Clápis, trata-se de um investimento imobiliário em que o proprietário não vai usar o imóvel. Para o advogado, a CVM chamou para si uma regulação que hoje é feita pelo registro de imóveis.

Segundo Dias da Silva, assessor da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários, a CVM não está preocupada com a compra e venda de imóveis, que cabe ao registro de imóveis. "Vemos o segundo contrato, de investimento propriamente dito", diz.

Para fazer as notificações, a autarquia baseia-se no inciso 9 do artigo 2º da Lei nº 6.385, de 1976. O inciso foi acrescentado à norma em 2001, em decorrência das fraudes envolvendo as Fazendas Reunidas Boi Gordo. Ele prevê que são valores mobiliários sujeitos a essa lei quando "ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros".

A CVM começou a acompanhar a questão após denúncias recebidas no ano passado. A autarquia emitiu um alerta informando que observava a ocorrência de situações que poderiam configurar "captação irregular de poupança popular" promovidas por incorporadores e corretores de imóveis, por meio da oferta pública de oportunidades de investimento em empreendimentos imobiliários.

A autarquia ainda não possui regras específicas para os condo-hotéis, mas espera ter em breve elementos para elaborar uma norma geral. "Nossa ideia não é afastar riscos, mas manejar informações suficientes, para a pessoa saber no que está entrando", afirma Dias da Silva.

As empresas notificadas que não prestarem esclarecimentos estão sujeitas às sanções do artigo 11 da Lei nº 6.385, segundo a autarquia. As penalidades vão desde advertência ou multa até a proibição de atuação no mercado de valores mobiliários - inclusive para aquelas que ainda não obtiveram autorização para ofertar publicamente, seja na forma de cotas, frações ou unidades imobiliárias.

O modelo de condo-hotéis lembra o dos flats, segundo Dias da Silva, que viveu um boom nos anos 90. "Houve excesso de oferta e quem investiu achando que teria retorno de aluguel não obteve e precisou fazer aportes", diz. Nessa época, não havia o inciso 9 do artigo 2º da Lei 6.385, de 1976. "Os modelos são interessantes, não dá pra pressupor má intenção, pelo contrário, mas temos que olhar com cuidado. A autarquia não quer proibir, mas que o fluxo de informações seja compatível com o modelo apresentado hoje", acrescenta.

Para Carlos Lobo, sócio do Veirano Advogados da área de mercado de capitais, a ação da CVM foi oportuna, pois deve organizar um pouco esse mercado. "Muita gente, por falta de orientação, vem estruturando operações que poderiam prejudicar o próprio andamento do mercado por falta de informações corretas sobre o que estava sendo oferecido", afirma.

A Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de janeiro (ABIH) demonstra preocupação com a venda por meio do modelo de frações, em decorrência da ocupação de quartos na cidade. A taxa média de ocupação, em 2013, foi de 68%, segundo a entidade. O número de unidades construídas para as Olimpíadas já superou as projeções da quantidade que seria necessária, segundo Alfredo Lopes, presidente da ABIH-RJ. "Já está meio saturado. Quando você falar para esse investidor (de frações) fazer um aporte porque teve um problema, vai ficar difícil", diz.

Fonte: Veirano Advogados

[CONSTRUTORA CATARINENSE ENTREGA MAIOR EDIFÍCIO DO BRASIL]

Marco na construção civil, o Infinity Coast, da FG Empreendimentos, foi o primeiro edifício a passar a linha dos 200 metros no Brasil.

Balneário Camboriú já recebeu o status de Dubai brasileira e no próximo dia 14 de dezembro, registra um novo marco na construção civil: a entrega do maior edifício residencial do país, o Infinity Coast, da FG Empreendimentos, construtora catarinense que figura entre as três melhores do Brasil pela Revista Isto É Dinheiro e as cinco maiores do país pelo ranking ITC.

Localizado na Barra Norte, o Infinity Coast foi o primeiro edifício a passar a linha dos 200 metros no Brasil, contando com um projeto com elementos inovadores da engenharia mundial, assinado pelo engenheiro civil Gustavo Simas. “Uma das premissas da FG sempre foi investir no ineditismo, em projetos de vanguarda e com arquitetura moderna, elegante e luxuosa. O Infinity Coast traduz todo esse conceito em um único projeto, com área de lazer que supera os 5 mil metros quadrados, considerado um resort particular”, explica o presidente da FG Empreendimentos, Jean Graciola.

Para a realização da obra foram necessários 25 mil m³ de concreto,  quebrando paradigmas referente a esse tipo de concretagem, utilizando aproximadamente 2.500 caminhões betoneira. A empresa registrou também um pico de obra  com 1.500 funcionários trabalhando simultaneamente. Foram utilizados também duas mil toneladas aço, 25 mil m³ de concreto, 700 km de cabos elétricos, 46 km tubulação hidráulica, tubos de abastecimento de água e  tubos do sistema preventivo e esgoto; 55 mil m² de revestimentos cerâmicos porcelanatos e pastilhas e duas  mil toneladas de argamassas de contra piso e reboco. A profundidade da fundação equivale a um prédio de 15 andares.

O Infinity Coast tem 66 pavimentos, com 234 metros de altura, distribuídos em 115 apartamentos, sendo dois por andar, correspondendo a 47.500 m² construídos e uma área de lazer completa com mais de 5 mil metros quadrados de área de lazer. O empresário Jean Graciola explica que a busca nunca foi por títulos e sim por projetos inovadores e que se configurem como um marco no mercado da construção civil, com o desafio de conquistar algo ainda maior. E a empresa entrega o maior prédio do país e já trabalha em outros projetos arrojados.

“As unidades variam entre 4 e 5 milhões de reais e foram quase todas comercializadas logo após o lançamento, corroborando mais um sucesso da FG apresentado ao mercado. Nossos produtos vem se configurando cada dia mais como um investimento promissor e seguro, abrindo novos mercados e trazendo ainda mais rentabilidade para Balneário Camboriú”, afirma Altevir Baron, diretor de comercial e de marketing da FG Empreendimentos. O maior residencial do país está sendo entregue com 98% das unidades comercializadas.

A tecnologia é uma das marcas do Infinity Coast. Os elevadores contam com um sistema ultramoderno chamado TAC32T, bastante utilizado em elevadores de grande percurso. Um sensor, chamado anemômetro, mede a velocidade do vento e liga o sistema em condições severas de vento, conforme a necessidade ele controla a velocidade. Além disso, o prédio possui gerador e transformador próprios e filtro purificador de água na entrada da rede municipal. “Nossos projetos estão cada vez mais alinhados com políticas de sustentabilidade. Queremos que nossa cidade continue crescendo, gerando bons frutos e, para isso, os empresários precisam pensar à frente e trazer ao mercado soluções que potencializem também as ações públicas”, comentou o presidente da FG.

Um dos atrativos da cidade, além da excelente qualidade de vida, é a bela vista panorâmica que se tem do alto dos arranha-céus. Além de Balneário Camboriú, Goiânia (GO), João Pessoa (PB) e São Paulo (SP), também figuram na lista das cidades com os maiores edifícios do Brasil. Para ser considerado um arranha-céu é necessário ter mais de 150 metros de altura. “Temos produtos de alto e altíssimo padrão, equivalentes a arquitetura, design e tecnologia dos maiores players mundiais do setor. Para a FG, aliar metro quadrado construído com qualidade e inovação é sinônimo de credibilidade junto aos nossos clientes”, finaliza o diretor comercial da FG Empreendimentos, Altevir Baron.

Visitando a obra no 60º pavimento

Sobre a FG Empreendimentos

A história da FG Empreendimentos está intimamente ligada à trajetória de vida de seu fundador. Os sonhos, a dedicação e o trabalho duro de Francisco Graciola, presidente do Conselho Consultivo do Grupo FG, e de seu filho Jean Graciola, Presidente do Grupo FG, resultaram em sucesso. Ambos comandam uma holding com mais de 10 empresas voltadas aos setores de construção e incorporação, hotelaria, indústria alimentícia e serviços. Dos dez edifícios mais altos e imponentes do país, seis são da FG Empreendimentos, em Balneário Camboriú, sendo um deles, o One Tower, que tem previsão de entrega para 2020 e será não só o maior do país como também o maior da América Latina, frente mar. Seus 280 metros terão 77 andares distribuídos em uma luxuosa torre que prevê apartamentos com quatro suítes.

A história de Francisco Graciola é de luta e superação. Nascido em Gaspar, o empresário desde cedo teve o faro de empreendedor. Foi aprendiz de barbeiro e tentou a sorte em Blumenau (SC), onde depois de um período conseguiu investir em uma pequena lanchonete, que aos poucos se transformou em uma rede, com pontos espalhados por Blumenau. A vontade de ir sempre além permitiu que Francisco alcançasse novos patamares, investindo em terrenos em cidades como Balneário Camboriú, construindo uma das maiores empresas do segmento, do país. Para conhecer um pouco mais sobre a história de Francisco Graciola, confira o link:

https://youtu.be/XIAQnzshU1A

[COMPRA DE APARTAMENTO: ITBI SÓ PODE SER COBRADO APÓS REGISTRO IMOBILIÁRIO SER EFETUADO]

O registro imobiliário é o fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sendo inviável sua cobrança antes do registro. Com esse entendimento, o juiz Marcelo Sergio, da 2ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, excluiu multa pelo atraso no pagamento do imposto.

O caso envolve um apartamento comprado por meio da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop). O contrato previa o pagamento de valor certo pelo apartamento em 72 vezes. Porém, ao final desse prazo e após a quitação completa, o comprador assinou dois aditivos, um com a Bancoop e outro com a OAS.

Na Justiça, o comprador afirmou que foi coagido a assinar os aditivos, caso contrário não receberia a escritura, e pediu a anulação desses contratos, com a respectiva devolução dos valores pagos além do contrato original.

A Justiça reconheceu a quitação do imóvel e declarou inexigível qualquer cobrança adicional. Apesar de ter determinado que fosse feita a outorga da escritura, a decisão, transitada em julgado, não chegou a efetivar a transferência da propriedade imóvel pela ausência do registro.

Apesar disso, a prefeitura de São Paulo decidiu cobrar o ITBI e, como não foi pago no prazo, efetuou a cobrança de multa e juros. Além disso, por falta de pagamento do imposto, o proprietário teve ainda a liberação da escritura bloqueada.

Inconformado, o comprador afirmou que não seria devida a multa, uma vez que o imposto não poderia ser cobrado antes que fosse feito o registro imobiliário. Representado pela advogada Luiza Santelli, do Mestieri Duckworth Advogados, o comprador ingressou com uma nova ação contra a cobrança dos juros e da multa.

Ao julgar o pedido, o juiz explicou que a propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro do respectivo título, e que este é o fato gerador do ITBI. "Assim, a pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o Ordenamento Jurídico", afirmou citando precedente do Superior Tribunal de Justiça.